云廷投资|房地产税,要动谁的奶酪

发表时间: 2021-11-03 12:28:18

作者: 魏磊

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房地产税改革影响重大,牵一发而动全局。在当前疫情肆虐,国际政治关系紧张、国内经济转型升级的大背景下,如何通过税改实现国内房地产市场平稳发展、经济发展动能的新旧转换,为共同富裕奠定基础显得尤为重要。

1023日,全国人民代表大会常务委员会发布关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定(以下简称《决定》),进一步明确了房地产税试点的改革目标、实施路径、征收对象等。房地产税的靴子,终于要落地了。

 

一、被耽误的房地产税

 

房地产税是以房屋(包含所依附的土地)为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人或使用人征收的一种财产税。作为一种现代税种,房地产税是随着现代国家的建立逐步实施的,早在民国政府及北洋时期我国就已经开始引入房产税的概念,如当时的“市政总捐”、“特捐”、“警捐”、“店铺捐”等说法其实就是当时的房产税,到了1915年开始统一称为“房税”,这已经具备了现代房地产税的雏形,其征收标准为商业用房按每月实缴租赁价的20%,居民住房按每月实缴租赁价的5%征收,这一税种一直延续到新中国建立后,直到“文革”才被迫停征。


改革开放后,1986年国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,决定从当年101日起开始恢复征收房产税,但相关政策及配套措施一直未能落地实施;此后直到2010年,房地产税落地实施的进程开始加快,尤其是20156月全国人大常委会将房地产税列入立法规划以来,房地产税就开始多次出现在中央相关会议及文件中。2018年,中共中央、国务院决定实施房地产长效机制,围绕稳地价、稳房价、稳预期的政策目标,坚持房住不炒的核心思路,逐步建立了人、房、地、钱四位一体的联动新机制。房地产长效机制的主要政策抓手包括增加保障性住房供给、形成租售并举的住房格局、推广共有产权房及征收房地产税等。2021年后,涉及房地产税的顶层设计更是明显密集起来,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出了《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》(以下简称决定),授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作;房地产税改革试点决定的出台,进一步明确了未来我国房地产税试点的改革目标、实施路径、征收对象等。



为什么要在现在这个时点上推进落实房地产税呢?


一是贯彻落实中央房住不炒和共同富裕的民生政策,通过增加房产保有环节成本来调控房地产市场,平抑日益悬殊的社会贫富差距。在经过几十年的经济高速增长后,目前我国社会出现了一批庞大的中产和有产阶层,他们积累了大量的存量财富,并且大部分财富都集中在房产上。目前,房产作为社会居民的主要财富资产,房地产税的改革和实施在现阶段有助于发挥调节个人收入分配、缩减贫富差距功能,实现共同富裕,因此开征以房地产税为核心的财产税既能调节高收入,也能为低收入群体的社会保障提供资金支持。同时,自2016年的中央经济工作会议首次提出房住不炒的概念后,便成了国内房地产市场调控和政策的基本宗旨,国家要通过房地产税改革来引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,以促进房地产市场平稳健康发展;一旦房地产税落地实施,通过抑制投机投资性需求,势必将对近年来房价上涨较快且严重超出当地居民生活及承受能力的城市和地区的房价上涨势头起到一定程度的遏制作用,进而对信贷资金违规炒房造成政策层面的打击,真正落实贯彻房住不炒、最终实现共同富裕。


目前,中国净财富的基尼系数已经从1995年的0.53上升到了2016年的0.75,社会贫富悬殊程度基本已经追平美国,这其中房价的快速上涨是导致中国净财富基尼系数和贫富差距悬殊提高的重要原因。目前,中国的收入分配政策对于收入分配的调节作用仅为发达国家的四分之一,发达国家主要靠转移支付和个人所得税调节收入分配差距,但转移支付依靠管理水平;中国的个人所得税规模小且免征额低,造成对收入分配调节作用小。因此,目前落实房地产税等财产税种,通过税制体系的优化设计,可以实现对收入进行再次分配的调节作用。房地产税有利于增加财政收入尤其是地方政府财政收入,同时对收入分配有调节功能,可以实现地方政府和老百姓之间的共赢。


因此,无论是从短期来看,出于抑制房价的作用,还是从长期来看,出于缩小贫富差距的作用,房地产税作为收入分配调节的制度安排,对投资性、高价格的购房行为征收更高税费,都能在一定程度上抑制贫富差距扩大,都将是实现共同富裕的重要手段。


二是地方政府土地财政政策已经难以为继,开辟新的税源已经迫在眉睫。随着存量房时代的来临,土地财政向房地产税转型势在必行;近二十年以来,随着地价房价的节节攀升,发了大财的地方政府卖地成瘾,但严重透支的房价、各地巨大的房屋保有量和日渐下降的人口基数已经预示着房地产大繁荣的时代已经落幕,地方政府的土地财政已经开始难以为继;如再不及时向房地产税转型,那么等待地方政府的可能就是财政困难甚至财政危机了。据估计,2020年中国住房市值418万亿元,是GDP4.1倍,占股债房市值的66%;从住房市值与GDP的比例看,2020年中国为414%,高于美国、日本、德国、英国、法国的148%233%271%339%354%2000-2020年的20年间中国住房市值从23万亿元增加到418万亿元,年均增长15.6%;人均住房市值从1.8万元增加到29.6万元,年均增长15%,高于人均GDP12.3%;城镇人均住房市值从4.5万元增加到43.4万元,年均增长12%。目前,我国城镇化率已达到60%-70%,已经接近发达国家的城镇化率,城镇化大潮的渐进尾声,尤其是进入2021年以来,在疫情的冲击下国内房地产市场快速降温,土地大幅流拍,截至10月份,国内实施土地集中供应的挂牌地块822宗,流拍地块266宗,流拍率高达32.4%,其中北京、广州、杭州、沈阳流拍率超50%,这也在某种程度上预示着土地财政寿终正寝的日子已经不远了。

 

二、房地产税该如何征?

 

其实,早在2011年上海、重庆就已经开始对住宅开征房产税试点了。其中,上海是向本市居民家庭新购的第二套及以上住房征收房产税,第一套房和2011128日之前买房的存量房源不征收,人均住房60平方米以下的也免征;税率为0.6%,且可按70%价格征收;非本市居民家庭在本市新购的住房也需要征税;针对新购住房,给予一定免税面积,按市场交易价计税,税率为0.6%,优惠税率为0.4%;每五年评估一次,即20162021年对政策评估后继续执行。重庆主要针对独栋别墅、新购高档住房、外地炒房客新购住宅等征税,普通住宅不征税,同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套普通住房要征税;试点税率为0.5%-1.2%



从实施的效果来看,上海、重庆的试点更多是针对增量房产、设定较大免征范围、实行较低税率,2020年上海的房产税198亿,重庆的房产税71.7亿,占财政收入和土地出让的比重可以忽略不计。尽管此次房产税试点十年下来效果十分有限,房价还是在飞涨,地方增长的模式也没有明显改变,实施力度过于温和,征收范围太小,但也毕竟积累了经验,为下一步房地产税更大范围和更大力度的试点和推广开了个头。


2011年房地产税试点的基础上,在中央的整体部署和统筹协调下,预计此次房地产税将在试点区域、税率设置、计税依据、征税对象、免征条件等几个方面有更大的突破。


首先,从税源区域看,未来房地产税试点极有可能扩大到以长三角、珠三角、京津冀等地区的核心城市以及部分区域的中心城市,这些区域房价较高、房价上涨压力依然较大,并且居民的税收承受能力较强,政府管理水平较高,税收征收难度相对较小。


其次,从课税对象看,考虑到拓宽税基的要求,结合前期上海和重庆以增量房为核心的试点经验,此次房地产税改革不仅要考虑增量房,还可能考虑现存基数庞大的存量房;将存量房纳入征税范围,否则试点改革效果仍将大打折扣。此前上海的房产税试点只考虑了2011年以后买的二套房和二套以上住房,只考虑了增量,税基不够,2011年以前买房的住户是免税的,没有起到打击多套房空置,房屋囤积待涨的效果。随着一、二线城市进入存量房时代,增量住宅增速放缓,为了让收入公平分配,这次房地产税改革大概率会针对存量住房征税,课税对象将以存量房为基础。


第三,从课税依据看,预计此次房地产税试点将以市场评估或交易价值为征税基础。基于发达国家、上海及重庆试点方案的经验,预计此次房地产税试点将以市场评估或实际交易价值为征税基础,并且根据家庭成员人数、抚养负担、生育状况、特殊群体等给予抵扣面积或税收优惠。


第四,从征税税率看,大概率会采用超额累进制,并且极有可能由国务院划定税率范围、各地因城施策确定差异化税率,且整体税率不会太高。根据发达国家及上海、重庆经验,房地产税率应主要采取累进税率、平均税率方式,且采用宽税基、低税率模式,如2018年美国各州房地产税实际税率为0.27%-2.4%,上海重庆试点分别采用0.4%0.6%两档和0.5%1%1.2%三档税率;预计试点城市将因城施策,首先设置一个免征面积,税率一开始不会太高,然后对户主名下超过面积的部分征税,随着名下房产套数增多,征收的税率会逐步增加,三套及三套以上有可能被征收比较高的税率。


第五,从税收优惠看,可能采取首套免征和免征面积相结合的方式,同时对刚需及特殊群体(如部分残障人士、退伍军人)免征。此前上海试点方案的免征面积是人均居住面积的2倍,预计此次试点将对免征面积做出调整,预计家庭人均免征面积在30-60平米之间可能性较大。


房地产税试点影响因素多,牵涉面广,需慎重对待。目前,影响我国房地产税落地实施的因素还有很多,如由于交易环节的契税、土地增值税等较重,开征存量环节的房地产税,能否降低交易环节税负,否则居民整体税负提升较大;如何解决民用住宅土地使用权年限70年和房地产税的关系,土地使用权满70年以后怎么办,能否给居民稳定预期;推出时点的选择,当前疫情的影响,中美贸易战及周边复杂的国际局势;房地产行业三道红线、贷款集中度管理、限购限贷等政策集中出台,以及当前房地产市场和土拍市场不景气等,这些因素都说明了房地产税的改革和试点工作牵一发而动全局,影响很大。

 

三、国外的房地产税是如何征收的

 

从国外经验看,虽然各国房产税形式多样,政策不一,但共同的特点是税率较低,且因地制宜,形式多样。根据国内外征税的规律和实践来看,过高的税率会增加征税成本和加重民众负担,因此各国的房地产税率均不太高,平均值仅为0.54%,且都有一定的免征条件,或评估价格显著低于市场价格,这样给普通家庭带来的赋税压力较小。从计税基础看,主要以虚拟租金或评估价值为征税基础;从税率看,主要采用累进税率和平均税率;从税收优惠看,主要采用税额抵扣、延迟纳税、减税、设置起征点等方式。


1)美国:对土地、房屋实行一体化征税模式,房地产税=评估价值×评估率×名义税率;计税基础以评估价值为计税依据,评估价值和市场价值较为接近;有些州并不对评估价值进行全额征收,而是设置评估率,用以调节不同类型房产的实际税率;税率通过以支定收确定税率,地方政府根据财政预算支出与收入、房地产评估价值和评估率确定税率;税收优惠上通过税额抵扣、延迟纳税的方式给予刚需、老年人、残疾人、低收入群体税收优惠。


2)英国:最早以家庭所拥有的炉灶数量作为征税对象的税种,在住房保有环节征收市政税,税基由评估机构评估房屋价值,分为八或九个等级。税基上将每个住宅的房屋价值分为A-H八到九个等级进行分类,税率以D级住宅为基准,实行定额税收,税额累进,以支定收确定D级住宅纳税额,市政税作为地方税种,由各地区政府根据当年财政预算的支出缺口决定该地区D级住宅的课税额,通过控制政府支出以限定住房税应纳税额,平衡财政需求与纳税人之间的税负关系。目前住房财产税是地方政府的重要税收的收入来源,主要用于地方政府的公共事业开支。2020财年,英格兰市政税合计征收322亿英镑,占地方政府全部财政收入的29%


3)日本:对保有环节征收固定资产税和都市计划税,以评估价值为税基,评估价值小于市场价值;政府每年向土地和房产所有者征收固定资产税和都市计划税;计税基础上固定资产税与都市计划税税基相同,均为房屋或土地评估价值,每3年评估一次,土地评估价值一般为上一年土地公示价格的70%;设置负担率调节机制,避免地价大幅波动带来额外的税收压力。税率上由中央政府设置基准税率,地方政府在此基础上调整,固定资产税基准税率长期保持在1.4%,都市计划税税率在0.2%-0.3%。税收优惠上日本以设置起征点作为税收优惠方式,对评估价值低于30万日元的土地和20万日元的房屋免税。日本房地产税比美国更高,一般在房屋价值的2%左右。


4)新加坡:采用超额累进制,起征点为8000新元,若房屋的年值(即租金)高于8000新元便要征税,最高税率可达16%。非自住型住宅税率分为五级,起征点为3万新元,最高税率达到20%


5)韩国:与新加坡类似采用超额累进制,6亿韩元以上的房屋采用0.6-3%的税率征收,而对3套及3套以上的房屋持有者的适用税率更高,税率范围达1.2-6%

 

四、房地产税,会动谁的奶酪

 

财税改革是牵一发而动全身的大事,不仅影响政府的财政收入,甚至还会影响到绝大部分家庭和公民的财产权,将会触动不少行业和个人的利益和奶酪,牵动着从中央到地方、从企业到居民的所有成员,影响着中国每位经济参与者的激励和利益。


1)房价:短期有利于抑制房价上涨,促进房价回落;长期利于促进房产市场均衡。我国征收房地产税,大概率主要针对投资性需求和高档住房需求,因此对包括学区房、小城市房产和大城市豪宅这三类房产影响较大;对自住房、小面积、低价房屋或将给予免征面积、税收优惠等。从国际规律来看,房地产税和房价下跌之间并没有必然联系,并不是说房产税后房价一定会下跌,房价的涨幅是由人口、土地、供给、金融、货币政策等多种因素决定的。如韩国对多套房采取了较严厉的房产税措施,也没有改变韩国过去几年的房价涨势。从购房者的角度来看,房子开始买精不买多,房地产税推出后买很多套房子不住将变得不再划算,因为税率随着持有的房子套数增多大概率是递增的关系,因此将会加剧全国不同城市房价的分化;对不少没有真实的居住需求,房地产库存多同时租金传导能力弱的地方,房地产税对房价肯定是一剂利空,将引导房价合理回归,可能会有部分炒房者和房产投机者被市场清算;但对人口流入、有产业基础、有好的工作机会的一线城市和核心城市,短期虽然利空房价,但资源的稀缺性和房产持有的租金传导效应更强,长期来看影响并不会太大。


2)房地产行业:虽然长期影响不大,但是短期的负面影响不容忽视。许多年以来,国内房企走的基本都是高周转高负债的模式,但在政府划出“三道红线之后,房企的游戏规则变了,高负债运转模式已经继续不下去;而房地产税的出台将会在一定程度上降低购房者对房价上涨的预期,房产供大于需的格局可能推动房价适度回落,这可能会拉长房企销售回款周期,进一步加剧房企现金流的紧张程度。因此,从短期来看,房地产税的实施对房地产行业的影响肯定是偏负面的,地产企业也将会采取更加谨慎的态度拿地,包括施工、建材等在内的整个产业链都会面临较大的压力甚至会有不少企业破产,近期上海、杭州多个城市土地频繁流拍就充分说明了这一点;同时,投资者对房企的悲观情绪也可能对房地产上市公司的投资情绪继续带来冲击,房产企业的估值也将进一步下降;但从长期来看,行业被动去杠杆后,那些管理稳定、销售稳中有进、土储较好、财务较为健康的房企将具备更大的优势,行业地位更加稳固。


3地方政府:将逐步从一次性的卖地收入转变为可持续的房地产税收收入。过去几十年,说房地产是中国经济的支柱性行业毫不为过,房地产及相关产业链对中国经济的带动意义重大。2020年中国房地产销售额高达17.4万亿,新开工面积22.4亿平方米,施工面积92.7亿平方米,房地产开发投资完成额14.1万亿;房地产行业的土地购置费4.4万亿,地方政府土地出让金8.2万亿,而地方政府2020年本级财政收入是10万亿,土地出让金还是地方政府重要的钱袋子,但未来这一局面将随着房地产税的逐步深入而逐渐改观。据统计,目前中国拥有两套住房的家庭占比为31%,拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%。据此估计目前中国房地产总市值大约在400-500万亿之间,潜在的房地产税税源高达2.1-2.5万亿。


4)资本市场:对股市和债市都是利好。目前,国内城市基建重点已经从大规模的新城建设开始逐步转到城市更新、老旧厂房改造等存量更新,新增的空间已然不大了,房地产行业整体已经开始进入下行周期,原来进入房地产的资金将不得不另寻出路,因此从投资的角度看未来房产配置在居民投资结构中的比例将会降低,股票、债券、保险等等金融资产的配置比例将会上升,资产结构将得到重新优化配置。从政策的角度来看,也一定会引导居民储蓄逐渐减少对房地产的配置。如果居民有多套住房,在进行资产配置结构优化之后,卖掉多余的住房变成存款,进而投资资本市场将顺理成章。


无论如何,房地产税的推出都是一件大事,关乎着千家万户的利益;虽然来的有点迟,但终究还是来了。此次房地产税究竟会如何推出,何时推出,让我们拭目以待。


郑重声明:本文仅代表作者观点,不代表云廷投资立场。本文不对您构成任何投资与决策建议,据此操作,风险自担。

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房地产税改革影响重大,牵一发而动全局。在当前疫情肆虐,国际政治关系紧张、国内经济转型升级的大背景下,如何通过税改实现国内房地产市场平稳发展、经济发展动能的新旧转换,为共同富裕奠定基础显得尤为重要。
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