常识的力量(连载一)——长租公寓怎么盈利?

发表时间: 2020-12-05 16:00:00

作者: 黄胜国

浏览: 1425

中国移动互联网经历了十年黄金发展期,商业模式创新层出不穷,既有大批商业模式被证实,如社交、游戏与电商,又有大批商业模式被证伪,如互联网长租公寓。面对新兴商业模式,投资者怎么决策?消费者怎么选择?监管层怎么监管?

中国移动互联网经历了十年黄金发展期,商业模式创新层出不穷,既有大批商业模式被证实,如社交、游戏与电商,又有大批商业模式被证伪,如互联网长租公寓。面对新兴商业模式,投资者怎么决策?消费者怎么选择?监管层怎么监管?

 

本人很早就关注过互联网长租公寓,看过几个互联网长租公寓早期项目,反复测算了几遍,发现互联网长租公寓运营商盈利很困难。主要有以下几大原因:(1)业主总想租金越高越好,正常情况下不会低于市场价出租,运营商很难拿到低于市场价的房屋,当运营商增多,争抢房源会拉升房租价格,不仅运营商的租房成本会上升,而且会带动周边房租价格整体上升;(2)运营商为了以更高价格出租房屋,需要进行重新装修,以达到标准化效果,重新装修增加的成本也会转化到房租里;(3)房屋空置率需要始终维持在较低水平,空置率提升会直接增加成本与降低盈利;(4)长租公寓本来属于轻资产模式,运营商若大规模收集房源,大规模重新装修,收入周期与支出周期错配,资金链很容易出问题;(5)长租公寓针对的客户群主要是刚毕业不久的年轻人,目标市场对租金的承受力是有限的,定位过高的租金若不被市场接受,只能降低租金,而降低成本的空间非常有限。常识告诉我,不能盈利的项目需要远离之。

 

事后再想,互联网长租公寓盈利困难还有两大原因:(1)住房是事关民生的大问题,政府与社会都不会容忍房租价格被爆炒,长租公寓需求端有价格天花板;(2)国内商品房租售比很低,业主主要依靠房价上涨获益,而不是主要依靠租金获益,大量闲置房业主都是待价而沽,长租公寓通常要求长期租赁与重新装修,在交易时间与房屋品质上限制或影响了业主待价而沽,很多业主会选择将房屋空置或短期出租,导致运营商很难利用互联网在房源上形成垄断,长租公寓在房屋供给端也有天花板。

 

彼时,“租售同权”与“租售并举”的政策暖风在吹;“大众创业”与“万众创新”的创业潮流正劲;VC/PE真金白银助推;各大媒体频繁报道;名人明星站台推广……无论是运营商、投资者、消费者,还是监管部门,或多或少被外界信息左右着决策,而常识很容易被忽视了。

 

最近,蛋壳公寓的炸雷事件将互联网长租公寓推到了风口浪尖上。蛋壳公寓通过与业主、银行、租客建立不同的合同关系,既利用互联网与资本加速扩张,又利用法律条款将风险置身事外,合谋设局,将租客与二级市场投资者设计为“代价”。VC/PE看重了互联网长租公寓高成长性,可以快速助推长租公寓运营商上市,将二级市场投资者作为博弈对象。银行降低风控标准与要求,向不具备偿还能力的消费者提供贷款,且直接将贷款发放给长租公寓运营商。大量租客贪恋先消费后支付与分期支付,加杠杆进行超前消费。整个局看似天衣无缝,实际上并没有解决“互联网长租公寓怎么盈利”的常识问题,经营不能盈利通常就难以持续。

 

我们认为,投资者做投资决策、消费者做购买选择、政府制定监管政策,难以抉择的时候,一定要相信常识的力量,从常识之中寻找答案或解决方案。

 

郑重声明:本文仅代表作者观点,不代表云廷投资立场。本文不对您构成任何投资与决策建议,据此操作,风险自担。


常识的力量(连载一)——长租公寓怎么盈利?
中国移动互联网经历了十年黄金发展期,商业模式创新层出不穷,既有大批商业模式被证实,如社交、游戏与电商,又有大批商业模式被证伪,如互联网长租公寓。面对新兴商业模式,投资者怎么决策?消费者怎么选择?监管层怎么监管?
长按图片保存/分享

扫码关注微信

扫码关注微博

版权所有 © 2020上海云廷投资管理有限公司    

  沪公网安备31011402007133号  |  沪ICP备13034849号